【BtL房东需知】多项新规出台抑制买房出租市场过热，房东收益面临缩水

近日有专家发出警告称，明年起房产投资者将面临更为严格的新抵押贷款可负担能力测试，这有可能预示着“中产阶级买房出租投资梦将走向终结”。

英国财政大臣菲利普·哈蒙德宣布的针对买房出租的额外规定，将导致普通投资者的借贷额度远低于购买成本。

哈蒙德先生表示，由于房产投资者竭尽全力试图将储蓄投入住宅市场，他对这种投资热潮对“金融稳定性”的影响表示担忧。

当政府禁止将更多资金投入养老金账户后，许多人转向买房出租寻求退休收入。而处在低位的抵押贷款利率使投资变得更具吸引力。

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多项新规出台  把控市场风险

2017年9月30日起，根据Prudential Regulation Authority（英国金融体系中的重要监管机构，后文简称PRA）颁布新的规定，拥有4套或以上贷款投资房产的任何个人在二次贷款或购买新投资房产时，需提交收入和贷款的详细资料。这也意味着贷款方的工作量将大大增加。目前，贷款的审批主要取决于对房产租金收益的和所抵押房产价值的评估，而新规定则要求对申请人的收入及全部投资房产进行审查。举个例子，如果投资者拥有10套房产，当他需要对其中一套房产进行二次抵押贷款时，则需要提交全部10套房产的租金收益证明和贷款资料。

在今年9月PRA的政策声明中，这一变化并未引起广泛关注，但却会对现有投资物业资产组合造成打击。

在一定程度上，该新规的的引入是因为“拥有更多房产的房东抵押贷款拖欠率更高”，进而增加了本就过热的出租房投资市场风险。

目前，一些贷款方已经对贷款的数量进行了限制，通常为3-4套房产，或总额在100万英镑-200万英镑。然而这一限制并不需要考虑投资者与其他机构的贷款。

尽管该新规要到明年9月底才实行，但许多贷款方会发现过程极为不划算，从而导致一些贷款方退出市场。

出租房利息免税额受限，房东收益严重缩水

2015年在7月8日，前英国财政大臣乔治•奥斯本发布的财政预算案对出租房利息的免税额进行了限制，从2020年起，对所有房东的免税税率从当前根据个人所得税最高税率(20%、40%或45%)计算，变成统一限制在20%。受此影响，将有数十万计的投资出租房房东的利润出现缩水，甚至在某些情况下会彻底吞噬房东的收益。 

新政策将从2017年起分步执行，并于2020年全面实施。

• 如果利率增加，而房租没涨，房东将面临巨大困境。

• 对于部分房东，全部租金收益都需纳税，从而把他们推向更高一级的个人所得税税率。

• 对于40%个人所得税税率的房东，他们的贷款利息可能是租金收益的75%或更多，扣去其他开支，2020年时收益将不复存在。

• 对于适用45%税率的纳税人，当贷款成本达到租金收入的68%，他们的投资回报也将消失。

• 一些适用基本税率（20%）的纳税人可能会因此被划归到40%的高税率等级

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一些专家则担心新的政策将会使许多中产阶级无力负担买房出租这类投资，堵住了另一个潜在的储蓄机会。

然而一些调查发现，潜在房东被阻挡在市场之外，已经是房东的业主们则在寻求出售。 一项针对近1000名有经验的私人房东的调查发现，由于政府将限制利息免税额，有25%的买房出租投资者已经或计划出售他们的租赁房产。

英国央行出台买房出租贷款新规则

今年 4 月，英国中央银行发布的《抵押贷款市场报告》指出，银行、建筑协会及其它贷款机构必须要求他们的贷款申请者提供收入证明，以及有应对按揭贷款利率上涨的还款能力。因此，越来越多的房屋按揭贷款机构开始非常严格的审查贷款申请人的收入和日常开销。

从2017年1月1日起，英国央行的贷款机构PRA将执行新的可负担能力门槛，拒绝一些不符合标准的投资者。根据新规定，贷款方需要对申请人进行利率为5.5%的“压力测试”，同时租金至少要满足贷款月供的125%。而事实上，一些银行或贷款机构已经要求租金需满足还款的145%。

【计算公式】

假设您投资的出租房年租金为1.8万英镑，即1500英镑/月，原计算公式为£18,000/1.25/0.05=£288,000，即贷款总额最高可达到28.8万英镑。

按照新的规则，计算公式将变为：£18,000/1.25/0.055=£261,818，贷款总额减少了£26,182；如果适用一些银行145%的租金要求，公式则为£18,000/1.55/0.055=£225,705。

（该新规则不适用于5年期或以上固定利率产品。）

来自John Charcol的抵押贷款咨询师Ray Boulger表示：“进行这些压力测试的目的在于避免人们在利率升高后无法偿还贷款。

 “如果利率快速上涨，可能导致买房出租投资者面临巨大问题，因为他们已经习惯了低利率。如果利率大幅上涨，投资者无力偿还贷款，或导致市场中突然充斥大量房产。”

目前，英国央行的基准利率处在0.25%的历史低位，许多抵押贷款方案的利率都不到2%。

比如，一些业主申请了20万英镑，利率1.79%的只还息型抵押贷款，他们的月供为299英镑。然而，如果利率增加至5.5%，他们的还款月供将大幅提升至917英镑。在新规则下，这部分贷款申请这需要证明他们的月租金收入可达到1146英镑，才能通过贷款审批。

财政大臣哈蒙德指出：“英国独立的监管机构有能力尽可能地保持金融系统安全是非常关键的。” 

 “增加金融政策委员会的处置方式将确保买房出租行业继续对我们的经济做出巨大的贡献，同时允许监管机构解决任何可能威胁金融稳定的潜在风险。”

部分贷款机构已提高放贷标准

在央行公布新规则前，包括Nationwide在内的一些贷款方已经进一步收紧了他们的评估标准，目前租金利润低于贷款还款额45%的申请是不予批准的。

当今年4月Nationwide建筑协会宣布这一变化时，其贷款机构The Mortgage Works的总经理Paul Wootton表示，这一举措是对税收减免政策调整的响应。 

他表示：“这是一项具有前瞻性的调整，无论应对利息的上涨，还是针对利息免税额的受限，都需要保障房东的租金。”

据FT calculator，肯特郡Dartford的一套普通2居室别墅目前的价格为27万镑，月租金为996英镑，根据央行要求的更高放贷要求，这套房产的贷款额被限制在15万英镑，贷款比例约合55.5%。

在新规则下，上面案例中房东的购房首付比例大幅提高，为12万镑，此外还需考虑针对投资房产征收的3%额外印花税，即£11,600，和其他购买成本。